华樾北京吧 华樾北京 户型
楼盘测评：望京里的三国杀
文丨子木团队前段时间，我写过两篇文章，《北京限竞房购房报告》和《500万在京购房策略》，想让大家对北京房地产格局，有一个宏观层面的了解。
然而从后台留言来看，显然是低估了。
因为大家早已步入了「中阶」领域，对购房最大的疑问，早已不是地段方向上，而是聚焦在具体楼盘上。例如：
“子木老师，你认为XX楼盘怎么样？“
“XX和XX比，哪个更好一些？”
“我就这点儿钱，买XX的性价比如何？”
当然，涉及到楼盘的评测，其优劣点，性价比，升值潜力等，必须要经过线下实地踩盘才能得知。
所以这次我选了北京朝阳望京三家即将开盘的项目（丽都悦府，华樾北京和中海望京府）做分析标的，结合实操经验，分享在下面的踩盘日记中。
1准备工作
当然踩盘也是一门艺术，你得会看、会问、会谈判，还得将《演员的自我修养》，了然于胸。这里具体不展开，可以看我之前的文章《售楼处的猫腻》。小白客户可以做到以下几点准备。
1.时间。这次选择周一下午出来踩盘，有一个好处：容易根据楼盘内的人流判断其销售预期。因为周末是热点时间段，人多难以分辨，有的新开楼盘还会花钱雇演员。第二个是，周一售楼处经纪人时间充裕，不偏客，能实实在在回答你的问题。
2.时间段。对于时间段的选择，最好选在下午2点到5点30之间。因为售楼处上午多半在开会，中午是休息时间段，5:30之后又是经纪人下班疲倦期。
3.在看盘之前一定要通过网络渠道对所在楼盘有一个基础性了解，例如它的位置，周边有什么东西，产权年限，开发商是谁等等。有的网站上还有对楼盘的相关评价，尤其是不好的评价，一定要记录下来，到时候去问经纪人。
2丽都悦府
选择丽都悦府，是因为它的位置的确很好。位于北京东四环丽都商圈的核心区，紧挨着四元桥。因为从2017年开始，北京4环内不再批地，这让四环新房屈指可数，这个项目的整体价值就凸显了出来。
当然北京四环，各项配套设施都已成熟，尤其丽都悦府所在的商圈，属于涉外生活圈。在北京，涉外生活圈的生活配套一定要优于非外涉，原因你懂的。
交通上四环很便利，开车三环四环五环，机场高速，京承高速多条交通要道。缺点是离地铁比较远，售楼处给的距离是800m，但实际上是1.1公里。1.1公里的地铁很鸡肋，属于步行很累，打车还贵。步行到地铁起码得15分钟，而打车如果遇到高峰期，很误事儿。
涉外生活区其他配套都没问题。上学有两所国际幼儿园，450m外还有清华大学附属中学，当然这个中学虽然挂着清华头衔，实则内部教育质量分化较大，生源质量一般。
购物不用多说。亮点在于小区旁边紧挨着两个公园，四得公园和丽都公园。其中隔条马路，75%绿化率的四得公园很出名，茶余饭后来跑个步，生活品质显然提高了。而且也会直接影响到房价。在北京，同类型公园房要比非公园房每平米成交均价要高出1000块左右，这个大家要注意。
说完好的，咱们来挖掘它的缺点。
说实话网上的信息大部分都是对项目的修饰，都是开发商想让我们看到的一面。然而楼盘和人一样，都有优劣两面，和人无完人一个道理。一开始在网上查不到关于丽都悦府的项目信息，例如产权、拿地时间、建成时间、甚至户型这些，让我很疑惑。
所以到了售楼处我直接跑到项目信息公告栏寻找答案。不出所料，的确有隐藏。
丽都悦府是塔楼结构。塔楼是北京十几年前开发商最喜欢做的产品，因为空间利用率高，一层多户，可以多卖钱。缺点很明显：牺牲了户型。
我们来分析一下丽都悦府的户型。
丽都悦府215㎡（3室2厅2卫）户型图（左上方为正北）
丽都悦府187㎡（3室2厅2卫）户型图（左上方为正北）
拿上面187㎡的户型举例，明显看到，房子南北不通透，且北开南闭，意味着什么？全天没有阳光，很可能阴暗潮湿。开发商给的宣传语，“Top级观景视野，270度观景窗”也无法覆盖这一缺陷。
而且处在朝南的房子，户型面宽也较窄，进深较长，不利于阳光进入，且家具的摆放也会很纠结，远不如方正户型。即使是215㎡最优户型，也是单通透，这会让如此大平米的房子住着很压抑。
不过换句话说，虽然这个户型对于当下板楼时代，不具备优势，但对于过去也算是半个精品。之所以塔楼建成十几年，现在才开盘，也是有原因的。打听了几个业内朋友，有的说是产权问题，有说是外挂墙质量出现问题，一直整改到现在。
丽都悦府楼盘开盘时间受“大庆”影响，还没有具体时间，但开盘价格已确定，8万～12万/㎡，而且都是大平米，160-220㎡的大平层和260-290㎡、340-360㎡的复式。那么折合总价，最低为1280万。
建议：户型不好，阳光差，如果不是对位置有特别要求的，不建议入手，而且房子是十几年前的设计风格，外观有点老旧，影响未来换手率。
3华樾北京
丽都悦府之后，马上驱车赶往北面的华樾北京。位置在北5环外的广顺桥出口处。
这个盘的售楼处藏的很深，开车转了半大天才找到。原来是把售楼处和样板房开在了项目旁边的写字楼里。据经纪人说，每年光租金就1500万。
惊叹现在的开发商赚钱真容易，房子打个地基，建一个售楼处和样板房，就能对外宣传了。这里要注意，期房目前还是市场绝对的主流，大家在买房时一定要查清楚开发商的背景，以免买到烂尾。当然华樾北京不用担忧，因为是首开和金地联合开发的高端产品，而且首开是老国企背景，资金链稳的狠。
来之前，华樾北京在网上的热度是很高的，探盘下来，结果名副其实。
第一个亮点在交通，华樾北京项目门口紧挨着善各庄地铁站，可以算得上是0距离出行，标准的地铁房，14号线可以覆盖三大商圈：望京商圈，将台商圈和南面的国贸商圈。这些地方的购房者均可以上车。
第二个亮点在环境配套。华樾是标准的公园房，北京小区以北，过条马路就是20万平方的宏昌竣体育公园，篮球、羽毛球、网球、卡丁车场馆先已对外开放。这个比四得公园显然要大一些，体育休闲项目也要多一些。
第三个亮点，也是华樾北京最大的价值点——距离阿里总部800米。
影响房价的因素有很多，最大的可能就是产业了。北京西二旗，上地，西北旺，望京，国贸……这些都是典型的因高新产业入驻而崛起的地段。未来阿里北京总部落成，也意味着即将会有上万名高新员工入驻此地。而阿里入驻之后，又会有一大批阿里的合作企业相继跟进入驻附近的写字楼，又是一个庞大的人才进量。
那么按照就近置业原理，望京最后一个住宅项目华樾北京，大概率会成为阿里人的首要置业标的，房价潜力的预期可以说是非常稳定。
华樾北京属于限竞房，目前报价在7.8万/㎡左右，2022年12月30日前交房。近期开盘对外预售的有89㎡的3室2厅，和140㎡的3室2厅2卫，总价约700万起步，首付300万，月供25000，能买到89平米的房子。
至于华樾北京的缺点，也有。
1、89㎡产品的户型。89㎡做三居，的确是紧凑了点儿。华樾北京的三居小户型设计就让人看着很尴尬。
华樾北京89㎡（3室2厅1卫）户型图
一是进深太长，光照距离有限，中间的位置不讨好。二是进门正对厕所走风水，虽然有玄关格挡，但是卫生间和主卧之间夹了厨房和客厅，没有动静分离。三是书房很鸡肋，面积太小而且是和儿童房搭配。所以这个把书房作为一居还不如打通了格局，和卫生间搭配，做个大次卧。不过140㎡的户型还是过的去的。
华樾北京140㎡（4室2厅3卫）户型图
华樾北京140㎡客厅实景
2.简装交付。一开始从网上了解到是精装，但问到这一步时，经纪人对这方面描述模棱两可。可以确定的是，华樾北京是按照简装标准交房，基本上是“四白落地”，如果有装修需求，还需要支付一个精装包的钱。说是出于限价把利润打没了，开发商无法做到赠送精装。
3.商业配套。项目离大型商超较远，基本是和南面的望京商圈享有一套商业，例如四环外的宜家、华彩中心、凯德Mall、新荟城、望京新世界等等。但这也不算大问题，按照规划，小区自带商业，还有两栋写字楼，写字楼底带有商铺，将来入驻的小型时尚商超可以解决日常生活。不过商业配套可能不再是主流影响因素，因为现在吃的喝的，网上都买了，谁还会花时间去逛大商超。
这可能是我找到此项目盘仅有的缺点了。虽然是周一，但华樾北京售楼处的人流不少，经纪人也很实诚。此行收获不少。
对于此项目盘建议，望京区域的工薪年轻人着实可以考虑，尤其是未来在阿里北京新总部附近上班的，有条件的要尽快下手。
3中海望京府
接下来最后一个盘，选在了中海望京府。
中海望京府也属于近期网红盘。位置在朝阳区观唐东路中段，也是中央别墅区的核心。
说起别墅居住区，基本上有几个特点：
1.安静。别墅区容积率低，绿化高，人车分流，种种设计都在给业主营造静谧安适的居住体验。而且周边居住人群的素质相对较高，彬礼尔雅，也是安静的一种。
2.配套高端。别墅人群对教育配套尤为重视，周边的学校基本国际化。例如中海望京府旁边有京西学校，法国国际学校，蒙台梭利国际学校等等。其次是高端休闲项目，例如高尔夫球场，马术俱乐部，高端休闲等，一应俱全。
3.地面交通发达。别墅一般都在郊外，且乘车出行便利，与市区路程时间较短。但离地铁较远，所以项目推广一般不拿地铁做文章。
有了这些基础认知，对中央别墅区的房子就不再陌生了，而且在此买房的人也要定位自身财富与生活成本的匹配程度，这点很重要。我有一个朋友非常喜欢别墅，可以说得上是痴迷，前几年开厂子赚了点儿小钱，就东借西凑买了套别墅。
但是后来厂子遇到瓶颈，盈利下降，现金流开始窘迫。而这时候他孩子已经上了旁边的国际学校，家里还请的保姆，还有天价物业费、取暖费，老婆还跟周边的邻居比东比西，一年下来房子带来的环境作用都快把他压垮了。
到达中海望京府已经是下午5点多了，售楼处的经纪人看着很松怠。不过有意思的是，中海望京府售楼处开在了幼儿园里。细一打听，原来这个幼儿园也是项目配套的组成部分，现在用它做售楼处，可以省下一大笔开销。
中海望京府第二期即将开盘，目前处于排卡阶段。据售楼处经纪人说，上一期总共释放了200套房源，共1000人抢房，这一期释放280套，目前排卡已经达到717组，其中171组准备全款购房，这也意味着接下来如果有人想买这里的房子，是否能买到，买到是否能贷款都是未知数，总之一个字，火。
那么为什么这么火呢？可以归结为两点。
1.对周边房价的相对利差。中海望京府也属于限竞房，按照目前主推的产品，139㎡平层总价在1050万左右，折合均价为7.5万/㎡左右，而且还是精装房，基本除了家具家电，软装配饰灯具窗帘，其他都有。而隔壁的小区，观唐房价为10.9万/㎡，香江花园为9.5万/㎡。存在天然利差。买到即赚到刺激了购房者的投机心理。
2.品质。在京城，中海建筑是排得上名次的。无论是科技人居，绿化景观，还是社区自有配套设计，都可圈可点。说几个亮点。一是中海望京府小区地面上不走车，所有车进门直接走地下，保证了小区的安全和静谧。二是小区自带幼儿园和大型养老院，全龄一站式配套。三是户型很强大。
中海的户型，是京城公认的第一。
中海望京府139㎡客厅实景图
中海望京府139㎡（4室2厅3卫）户型图
例如139㎡的户型。全南朝向，全通透，明厨明卫，动静分离，主卧放在最深处，配豪华卫生间，私密性强，老人房旁边还有洗物间，无论居住管理还是人居体验，都是非常合理的。
此次开盘项目主推联排小洋房，户型全部一致，共4层。顶层售价1080万，中间2-3层售价1050万，首层售价950万。首层比较有意思，下跃式户型，1层80㎡，下跃110㎡，送-2层储物间，还带花园，经纪人所言，总共300㎡的使用面积，相当于一个小叠拼。
不过作为看盘这么多年的选手，经纪人哪些是真话哪些是假话还是能看得出来的。例如跟我说得房率高达93%，这个有出入，根据面积可以计算差不多是80%以上，93%有些过分。第二是关于排卡，717组，171组全款，而且声称手上的客户在排队抢房。
如果房源如此紧缺，那估计连带我看样板房的动力都没有。事实上，加了微信后，这几天一直在问我考虑的怎么样。除此之外，中海望京府还需要注意几个问题。
1.装修风格和户型比较有局限性。因为是精装修样板交房，基本统一，几乎没有可选择性，对装修有需求的还需要进行大改造。
2.地铁距离很鸡肋。和丽都悦府一样，中海望京府距离最近的马家营地铁站大约1公里，步行15分钟，不开车出门不方便，对于上班一族很麻烦。
3.中海望京府以国际教育资源为主，公立中学只有温榆80中，质量一般。对教育资源有要求的慎购，如果想选择公立学校，这里就不合适。
最后关于此次看盘，再总结一下。
朝阳望京新房高端化，这是土地稀缺影响下的必然趋势。基本楼盘品质都不会太差，主要还是看钱包的厚度。三个待售盘中，其中丽都悦府因为开发年限较长，户型和楼品一般，但位置好，适合附近上班的人群，房价增值潜力一定。
华樾北京的价值，会随着阿里落地和周边配套设施的成熟，与日攀升，是这三个盘里房价潜力最大的，非常适合周边上班的年轻人。
中海望京府的话，对于有条件的购房者也是不错的选择，高档人群中，显得自己格调也高了，而且全龄配套设施，三代共住会让性价比更高一些。但前提是你有1000万的现金，否则还是别去凑热闹了。
除了这三个盘，朝阳即将开盘的还有富兴首府，泰禾北京公馆，江南府，这些盘抽空我还会去看看。
以上是我的踩盘报告，大家可以在下方留言，对哪些盘感兴趣，下一期我们继续给大家奉上北京其他楼盘的深度评测。
期房之华樾北京，历史遗留问题（五）
又回到最初的起点，呆呆的站在镜子前。
还是原来的配方，还是熟悉的味道。没有时限=无极限？依旧是好久好久找不见人，依旧是好久好久回复了一句措辞严谨大方得体的套话。
听说华樾北京的沟通过程已经成了不少楼盘的学习模板？受宠若惊了，只可惜我们连第一次业主沟通会上所讨论的关键问题之一都还没得到答复，惭愧惭愧。但是，这也不能否认我们在整个过程中还是有所收获的，我们也始终坚信任何事物的发展都是前进性和曲折性的统一，是螺旋式上升，波浪式前进的。其实，前期进展相对而言还是比较顺利，只是近期问题又出现了反复。
结论：听说华樾北京即将售罄。
P.S.这个时代，诚信是廉价的，因为它可能随时随地被抛弃，哪里会有什么尾生抱柱?但是诚信又是奢侈的，因为越是稀缺就越是珍贵，我们还是要相信季扎会来还愿的。
end -
患生活的强迫症，只为更好的生活！
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